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신축에 비해 비용 절감은 어느 정도일까

김찬중, 우대성, 윤승현, 김광수, 양수인, 최재원

플레이스원

김찬중 최대 용적률, 최소 공사기간, 최소비용 이 세 가지는 흔히 클라이언트가 건축가를 압박해오는 대표적인 이슈다. 이중 최소 공사기간과 최소비용은 민간시장에서 클라이언트가 리모델링을 선택하는 이유이기도 하다. 기존 건물을 철거하고 신축하면 토목 및 골조 공사기간만 셈해도 수개월이다. 규모에 따라 다르지만 대략 10~12개월이 소요되는 신축 프로젝트를  리모델링한다고 가정하면 최소 6개월 가량을 단축시킬 수 있다. 기간이 짧아지면 비용도 줄어든다. 우리가 다른 산업군의 제작 기술에 관심을 키우는 것도, 공법도 습식보다 건식을 선호하는 것도  이런 이유에서다.

플레이스원 현장에서 리모델링의 관건은 얼마나 효과적으로 공사기간을 단축할 수 있는지에 달려 있었다.  그래서 생각한 것이 ‘주어진 현장’인 대상지 외에 ‘또 다른 현장’을 만들면 시간을 절약할 수 있다는 아이디어였다. ‘현장’을 ‘공장’으로 치환하면 이해하기 쉽다. ‘공장’을 두 군데로, 세 군데로 늘릴 수록 생산성이 높아지고 기간 내에 빨리 끝낼 수 있듯이 말이다. 

광안리 하얀 수녀원

우대성 배수로 지점이 확인이 안 될 정도로 오래된 집을 사람 손으로 하나씩 뜯어가며 살릴 것과 교체할 것을 판단하는 작업이었기에 비용적인 측면에서 절약되는 점은 크게 없었다. 그중 가장 비용을 많이 들였던 건 창문 공사였다. 기존의 목재 창틀이 자아내는 분위기가 좋았지만 단열· 방음에 취약했다. 이를 현대적으로 해결할 방법을 고민하다가 바깥쪽으로 유리 창호를 새로 덧대고 는 목재 창틀은 남겨두기로 했다. 목수가 현장에서 일일이 조각하고 조립했기에 비용이 만만찮았지만 기존의 기억을 유지한 정신은 철거와 신축으로는 이룰 수 없는 가치라고 생각한다.

기존 목재 창틀을 유지한 채 새 유리창을 덧대어 완성한 창호 / 사진: 우대성

서소문역사공원

윤승현 설계 공모 지침에 명시된 설계면적은 2,650평이었으나 당선 이후 여러 차례 운영회의를 거듭하는 와중에 결국 3,900평까지 규모가 늘었다. 예산 역시 초기에는 360억 원이었으나 끝내 약 700억 원으로 증액됐다.

예산을 확보하는 과정은 참으로 지난했다. 특히 이번 프로젝트에서 비용 이야기는 굉장히 심각하게 오갔는데, 애초에 사업 성격에 부합하도록 예산이 책정되어 있지 않았기 때문이다. 더욱이 주차장 리노베이션 비용이 반영되어 있지 않은 등 오류도 적지 않았다. 사용자의 요구를 충족하기 위해서는 규모를 다시 축소할 수도 없는 일이었다. 진퇴양난의 상황에서 결국 민간의 공력을 더한다는 차원에서 천주교구 측이 시설의 위탁 운영 업체를 맡는다는 전제로 100억 원 이상의 모자란 부분을 채웠다.

부천아트벙커 B39

김광수 삼정동 소각장 철거를 위해서는 약 50~60억 원 정도의 예산이 필요했다. 부천시가 일시에 감당하기에는 버거운 액수였을 것이다. 그러던 중 재생사업 지원금은 나름의 출구 전략이 되어준 것 같다. 철거비뿐만이 아니라 공사비 절감 효과도 상당히 컸다. 실공사비가 75.8억 원으로 평당 350만 원 정도이니 대단히 적은 축에 속한다.

사업비 부족으로 외부 조경 설계를 실행하지 못했으나 다행히 2020년 예산을 확보했고 2021년에 2단계 사업으로 관리동과 외부 조경, 그리고 5층까지 관람동선을 잇는 공사를 할 것이다.

산업시설을 리모델링하며 기존 건물의 연면적 전체를 사용하는 경우는 드물다. (규모가 작다면 판단 기준이 다르지만) 규모가 크다면 에너지 절약 기준 및 소방·단열 기준 등을 맞추는 것만으로도 기하급수적으로 공사비가 커질 수 있다.

코스모40

양수인 사실 대부분의 리모델링 프로젝트가 신축 못지않은 비용이 들며 종종 신축보다 더 많이 들기도 한다. 비용 절감을 위해서는 명확한 선택과 집중이 중요하다. 코스모40의 경우 증축 및 리모델링한 부분의 면적은 전체 면적의 사분의 일 정도다. 사분의 삼은 그대로 남겨두었다. 건축주는 한국토지주택공사에서 도시재생사업 명목으로 저리의 대출을 받았다. 콘텐츠 운영비 관련해서는 각종 전시 지원금 사업에 선정돼 도움받은 것으로 알고 있다. 그래서 무료 전시를 수시로 열 수 있었다.

여러 상황을 종합했을 때 무료 전시 방문객이 코스모40 내에 있는 식음료 코너에서 지출하는 돈으로 발생하는 수익이 대출 이자를 넘어서는 순간은 운영한지 1년 후부터라고 한다. 물론 부수적으로 지가가 상승하는 (수익) 요인도 있을 것이다. 민간 사업자는 자신의 자본을 가지고 목숨을 건다는 심정으로 임하기에 프로젝트 성과가 빠르게 보이는 것 같다.

구산동도서관마을

최재원 결론만 이야기하면 서울시의 1㎡당 공사비 책정 가이드라인의 90% 정도까지 쓴 거로 안다.1 리모델링 공사였기에 공사 과정에서 예상했던 비용보다 늘었다.2

신축에 비해 비용 절감은 어느 정도일까

분량2,247자 / 5분 / 도판 1장

발행일2021년 3월 29일

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